随着今年接近尾声，假期正在迅速临近，我们乐观地期待着2020年将面临的挑战和机遇.  当然, 我们希望事情会变得更好，因为我们会继续努力，走出这个仍然有点平坦的地方, 但稳定, 根据过去五年每年新建房屋的数量和销售量来衡量我们地区的市场.  随着积极的事情发生，比如消除扼杀就业的政府法规, especially at federal level; stabilizing costs of materials; continuing near record low interest rates; 和 what appears to be gradual but still growing confidence in the overall economy, 我们有很多要感谢的.

Given what we know about our market conditions locally, 我认为，如果我们协会的所有成员都能接触到NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨最近采访的内容，这将是有益的, he talks “growth recession” 和 housing in 2020.  所提出的全部问题以及迪茨对这些问题的回答如下:

NAHB经济学家罗伯特·迪茨谈到2020年的“增长衰退”和住房

Q&全美住宅建筑商协会(National Association of 冰球突破试玩 Builders)首席经济学家就房地产市场和经济预测等冰球突破试玩问题进行了访谈.

By Mike Beirne, Senior Editor | October 22, 2019

What inning is it in the economic cycle? 下一次衰退会是温和的吗? 每当房屋建筑商聚在一起，像罗伯特·迪茨这样的行业经济学家出现在舞台上时，这些问题都是不可避免的. 

迪茨在2005年加入NAHB之前，曾担任国会税务联合委员会的经济学家, 他目前领导着一个由12名经济学家组成的小组，根据几个住房指标进行住房预测和分析. 

我们问了他一些房屋建筑商目前面临的紧迫问题, 比如经济的走向, the impact of mortgage interest rates on sales, 住房政策制定者应该注意哪些供给方面的问题.

Q  What’s your current forecast for the U.S. economy, 和 does it involve a recession?

A  Our forecast window goes through the end of 2021, 而且我们目前的预测表上还没有出现全面衰退. 

至少两年来，我们一直有一个相当一致的宏观预测. 我们认为2018年将是相当强劲的一年，因为平均GDP增长率为3%.4% [in 2017]. But it came in a little under that growth rate, at 2.我们认为这是由于国际贸易的影响. 今年 we’re saying it will slow to about a 2.增长率3%, 和 then we have it slowing more still in 2020 和 2021, 这两年的增长率都在1%到2%之间. 事实上，在2021年，我们预测为1.增长率5%. Some economists would call that a “growth recession.” 

在增长衰退中，偶尔会出现疲软的季度. The unemployment rate begins to tick up. 它仍然会相当低, but we don’t think it will be below 4%, which means we’ll have some soft job-market reports. 

问:是什么导致或将导致gdp和就业增长放缓? 

A  我们认为，一些宏观风险因素将导致经济放缓. Some of them are already baked into the cake. 例如, 2018年增长相对稳健的原因是税制改革和减税, which induced a fair amount of business investment. 

这种刺激效应已经结束, 现在我们有了拖拽, 比如正在进行的贸易战, 哪些因素对制造业和农业部门产生了影响, 这两个行业的疲软也对当地房地产市场产生了明显的影响. 

Another macro factor is the labor market remaining tight. It’s one of those good news/bad news situations. 失业率是3.7%，非常棒. 这有利于租赁住房需求，也有利于待售住房需求. 但在生产率(GDP)增长不够强劲、工资增长不足以提高劳动力参与率的情况下，要填补建筑业的工作岗位可能会很困难, which means you don’t have an available pool of workers, 因此, 就业增长放缓. 

问:你提到了贸易政策对当地房地产市场的影响. 怎么这么? 

A  由于最近的贸易政策，农业在过去两年中有所下降. Corn 和 soybean prices are down 50% year over year. 出口下降了. 所有这些都减少了一些农业地区的住房需求和经济活动.

With manufacturing we have some detail analysis. 我们做了一个叫做住宅建筑地理指数的东西, which we use to track local market conditions. 我们不坐地铁，因为很多人都坐地铁. What we do is track regional conditions. 例如, 我们发现，如果你比较大城市郊区和远郊, 在去年 the exburbs have been growing faster.

Our forecast window goes through the end of 2021, 而且我们目前的预测表上还没有出现全面衰退. 

但我们用这个指数做的另一个削减是看那些就业的大部分可归因于制造业的地区. 随着制造业的疲软, 我们注意到的是，这些制造业地区的独栋建筑也在下降.

We found that in the second quarter last year, 制造业地区的单户住宅许可下降了不到4%. So, 房地产市场明显疲软，这往往依赖于制造业和出口, 和 that’s a consequence of the trade fight.

这个指数上的计划, 展望未来, is to update all of those prior regional differences, 在下一个季度, 我们将介绍一个新的. So, we’re talking among ourselves now. 如果是第三季度，我们会去农业地区吗? College towns or areas with a lot of townhouses? There are a lot of different options; the idea being that everybody can come up with a top 10 list of something. 我们要远离这些.

我喜欢这种区域性的东西，因为它将我们正在谈论的宏观元素与建筑商正在建造的地方联系起来. 顺便说一下, when we looked at the rest of the country, 非制造业下降, 但他们只下降了一点点, 因此，最近独栋建筑的疲软主要集中在制造业领域. 

Q  What about inflation 和 interest rates? 你对美联储有什么期待? 

A  所以就有了贸易冲突, 就业增长放缓, 然后我们仍然要警惕任何通胀压力, 尽管通货膨胀在当前的周期中已经消失了. 因为这个原因, 美联储在2018年将基金利率上调100个基点的做法过于激进. 当时的通胀水平不足以要求采取这种政策立场.

美联储的工作是保持最大限度的就业和防止通货膨胀，因此它将保持警惕. 这可能意味着，尽管美联储确实采取了鸽派姿态——它在9月份降息，我们认为它还会再次降息, 在那之后可能还会再降息两次，但降息的次数可能比华尔街预期的要少.

问:这次复苏始于建筑商瞄准高端买家, 豪华住宅, while attention to building entry-level product, which has typically kicked off past recoveries, 后来. 在经济增长衰退之后，我们会看到高档建筑再次开始复苏吗?

A  No. When we look at inventories right now, 这个高端市场的增长潜力并不大, which was the easiest for builders to build to. 我说“最容易”是有保留的，因为“容易”的建筑没有市场.“但是在——我们姑且叫它风俗市场吧——规模更大, 高价住宅, there is a lot more resale inventory there. 这一市场份额约占新屋开工量的20%. 我预计市场将保持平稳. 

我们期望在入门级(住宅)市场看到增长. 它只是开始断断续续，一直很缓慢. 我们已经向前迈进了两步, 在入口层后退三步, 和, 如果有什么区别的话, 在去年, 更像是前进三步，后退三步. 我们在地理指数中看到，入门级市场扩张潜力巨大的地方要么是那些人口密度较高的地区, 独栋detached-so, smaller homes—or townhouse construction. 

我们期望在入门级(住宅)市场看到增长. It’s just starting to come in fits 和 starts …

现在, if you think about where townhouse construction occurs, there are good examples in the large metro areas, 在靠近公共交通的郊区有联排别墅的地方. 但在很多情况下, that kind of higher density—single-family attached, single-family detached—is occurring in the inner suburbs. When we looked at the geography index, 我们发现，由于2018年底和今年上半年的住房负担能力紧缩，这些大型地铁郊区的增长放缓幅度最大. 

That’s the three steps forward, three steps back. 很多建筑商都进入了入门级，但他们在2019年初退缩了. 现在利率降低了，建筑商的融资渠道也开放了，我认为在本轮周期的剩余时间里，我们将看到低端市场的扩张.

So, 高端市场, 没有很大的增长潜力, 但它是相对稳定的, 部分原因是，很大一部分老年mg冰球突破试玩者是大笔现金或大笔首付mg冰球突破试玩者. 入门级市场的增长潜力更大，但波动性也更大.

结果是, 某些季度可能更为强劲, where we see the expansion of that kind of product, 而其他季度——因为这些买家寻求入门级住房——将对住房负担能力状况的变化更加敏感. 我们在2018年秋季看到了这一点，当时抵押贷款利率达到5%. 高贷款价值的抵押贷款买家, 没有大笔付款的潜在首次mg冰球突破试玩者, 他们会对这些利率和首付要求非常敏感. 

Q  Mortgage interest rates rose during 2017 和, 对于一些mg冰球突破试玩者来说, may have created a sense of urgency to buy. 有什么影响, 在经济周期的这个阶段, 下降/稳定的低抵押贷款利率是否会影响买家和建筑商的信心?

A  Buyer prospects are relatively cautious. If you look at the consumer confidence measures, 他们有点过了高潮, 但它们接近20年来的低点, 所以我们处于一个很好的位置, 尽管由于2018年底股市下跌和政府部分关闭，今年的税收减少了.

但要记住的另一件事是，对于首次mg冰球突破试玩者来说, 他们必须付首付款才能享受低利率. 我认为这是个挑战，因为, 由于房价和建筑成本的增长速度继续快于收入的增长, 对于越来越多的首次mg冰球突破试玩者来说，首付要求越来越遥不可及. 有时当我们关注利率时, 我们失去了将潜在需求转化为可以利用它的人的能力. 

此外，我们不能忘记供应方面的问题，这也是我过去四五年一直在做的事情. Something like 75% of builders are not high production, 通过华尔街获得融资的全国房屋建筑商. 他们是小型的区域性建筑商，通过银行获得融资, 特别是社区银行. 当我们对收购、开发和建设贷款的融资条件进行季度调查时&C)，抵押贷款利率去年秋天上升，然后回落. But when we look at interest rates in AD&C类贷款，尤其是建筑贷款，去年秋天上升，并一直保持在高位. 例如，1到4个单位的建设贷款利率在6%左右. 它没有下来. 

我们每年做一次经济建筑商调查，我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示，他们市场上的大量供应很低或非常低.

So, 对于贷款而言，还有一些额外的风险因素仍然存在, if you don’t have those lending channels available. 即使你确实有一些增长和潜在需求，由于较低的抵押贷款利率, 除非建筑商能够获得融资，以便购买地块，否则它无法转化为单户住宅许可的增长, 开发土地, 建造家园. 所以，我有点担心. 

冰球突破试玩收益率曲线倒挂意味着什么，有很多讨论. 当然, it’s part of the stock market technical analysis, 但收益率曲线倒挂并不是经济衰退的充分条件. It doesn’t guarantee that you get one. 这通常是即将到来的经济放缓和某种衰退的迹象, 比如在接下来的两到三年里.

但这是对债券市场信贷状况的一个警告. 这些市场告诉你，人们对贷款条件有些担忧. So, 换句话说，如果你看到一个倒挂的收益率曲线，然后追踪一些信贷紧缩的数据, 贷款流量开始下降——这是经济衰退的充分条件.

到目前为止，我们还没有看到. 9月10日的消费者信贷报告显示，消费者信贷增长. 但事实上，那些广告&贷款利率居高不下是信贷体系似乎比以往更加紧缩的一个方面, 这是一个令人担忧的问题. 无论是政策制定者、mg冰球突破试玩者还是其他住房利益相关者, 如果他们担心住房负担能力和库存的相对可用性, 他们需要关注住宅建筑市场供应方面的一些变量，这些变量表明，我们不会真正利用较低的利率来实现库存的大幅增长.

问:潜在的首次mg冰球突破试玩者无法凑齐首付，这是否会让那些想要进军入门级市场的建筑商处于弱势地位?

A  我们从人口统计和经济潜力得知，住宅建筑商的增长是在入门级市场. 这是那些第一次买房的千禧一代，他们现在30岁出头，租房，想买一套独栋住宅. 有风险. 这就是为什么我说有增长潜力但波动性更高, 视信贷市场情况而定, 建筑商的融资成本可能会上升. 

在大部分的恢复期间, 监管成本更高, 随着2018年建筑材料成本的上升，我们看到木材价格出现了过山车般的波动. 房价一度上涨了60%，一套典型的独户住宅价格轻松上涨了8,000美元. 如果你考虑到风险，建筑商需要偿还贷款, 他们必须支付这些费用, 其中一些是高度不稳定的. 随着生长周期的老化, 风险趋于增长, 我认为这就是我们在债券市场所看到的情况. There is this growing risk of additional slow-down, even though if you look at the basic economic variables, things tend to be fairly healthy right now. 

问:所以，随着消费者信心的上升，并不一定意味着建筑商的信心也会随之上升?

A  是的. 我们看到建筑商信心指数去年秋天大幅下跌，此后一直在回升. 它继续上升到65，这是积极的. 在调查的评论中, 我们听到建筑工人说的是, “I’m worried about my access to skilled labor. 我担心监管成本(包括影响费等), 而且我还有潜在的买家, 由于价格和负担能力的限制，他们不能都给我打电话要求抵押贷款.”

问:NAHB对建筑商是否过度使用土地持何种立场?

A  这取决于建造者的类型和他们在哪里建造. 有很多大型的地铁市场，但它们的位置不对. 地理指数 他说，在今年年初，郊区是唯一增长的地方.

外郊区、内郊区和核心区的独户住宅许可数量都在下降. 远郊的发展是因为这些市场有很多可用的房子.  

如果你和一些分析师交谈，他们可能会说，对于这个都会区来说，地段供应相当大. Well, it depends on where in the metro area. Some of it depends on the kind of builder. 财力雄厚的大型建筑商将更容易获得土地和地块. 我们每年做一次经济建筑商调查，我们仍然发现三分之二的房屋建筑商表示，他们市场上的大量供应很低或非常低. 所以我仍然会在全国范围内为典型的建筑商列出稀缺或相对稀缺的地段，这些建筑商是小型或区域性的建筑商.

我认为这在很大程度上是由于他们看到了相对积极的市场环境, 但这些地块的价格可能还没有达到建筑商将它们纳入其商业模式的水平，也无法满足潜在买家的预算限制. Trying to get more efficient zoning rules, trying to fight some of the growth in impact fees, trying to increase the speed at which l和 development occurs; all those things are factors that could really help with achieving housing affordability.

Q  What is NAHB outlook for home price appreciation?

A  一些波动. 过去两年我们注意到的是，房价增长一直在放缓. 在此之前，房价的上涨肯定快于收入的增长. 在一个健康的市场中，房价的增长应该与收入的增长完全一致. 当它们生长得更快时，通常是稀缺的标志. 当它们的增长速度超过收入增长速度时，通常是供应过剩的迹象. 

毫无疑问, 自经济大衰退以来，由于缺乏房屋建设，这个市场的特点是供应不足, so home prices are growing a little faster than incomes. 这一差距已经缩小了一些. Frank Nothaft发表了一些有趣的评论, CoreLogic首席经济学家, who expects a little bit of re-acceleration [5.到2020年7月达到4%]. 我有点惊讶它会如此强大，因为当弗兰克和我谈论它进入2017年的时候, 和 thinking about what tax reform would do, 我们说过，我们不指望税改会减少住宅建筑行业, but we did think it was going to slow home price growth. 

这个周期实际上是冰球突破试玩经济放缓的. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 

还有其他更为夸张的估计，比如房价下跌10%. We didn’t think we were going to get anything like that, but we did think home price growth was going to slow. 它确实. 我认为，他们(而不是我们)看到的是，较低的利率将带来一些副业需求和房价上涨. 我们的预测是房价的增长将继续略快于收入的增长. 如果我们陷入比增长衰退更严重的情况，两者最终都可能放缓. 

我认为，在目前的情况下，我们可以考虑的一件事是让建筑商问:今天更像1998年吗, 或者更像是2000年? 在这两种环境中, 你担心经济放缓:1998年与金融投资公司的金融问题有关, but the Fed was able to ease those concerns 和 the growth cycle continued; in 2000, 美联储缓和了对收益率曲线倒挂的担忧，然后2001年出现了经济衰退.

我倾向于对冲更接近1998年而不是2000年的观点. The current cycle does have some growth potential, but if we would enter into a recession more like 2000, 这将给你一个很好的模拟经济在放缓条件下的样子. 这将意味着价格增长放缓，住宅建设放缓. 

这个周期实际上是冰球突破试玩经济放缓的. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. It’s quarter to quarter, reviewing your strategic plans. 我会给你们另一个与此一致的例子. 尽管自去年秋天以来，我们已经看到国内生产放缓, 住宅建设劳动力规模持续增长. 考虑到单户住宅许可的下降，这与你所期望的正好相反. You would not expect a lot of growth in home building, but because we had a skilled labor shortage, 人们仍然想让人才进入他们的公司，这样当增长恢复的时候, 他们已经准备好了. 

我们已经有多年的建设不足. Builders are being cautious about the macro headwinds, 但他们仍然看到了未来5到10年的巨大人口潜力，因为这些千禧一代逐渐进入35岁左右和40岁出头，真正代表了大量潜在的房屋建筑需求, particularly on the single-family side.